瑞华研究丨问题1-1-64（部分出租自建房屋建筑物转入投资性房地产是否应结转无形资产中对应的土地使用权）

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问题1-1-64（部分出租自建房屋建筑物转入投资性房地产是否应结转无形资产中对应的土地使用权）

问题：

部分出租自建房屋建筑物转入投资性房地产是否应对应结转无形资产中的土地使用权？

解答：

虽然在《〈企业会计准则第6号——无形资产〉应用指南》的第六条“土地使用权的处理”中规定“自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理”，但是，当自建的房屋全部或部分用于出租，因而满足投资性房地产的条件时，考虑到以下因素，应将该房屋所占土地使用权价值按照房屋建筑物中自用建筑面积和对外出租建筑面积的比例进行分摊，将分摊到对外出租建筑面积的土地使用权价值一并转入投资性房地产的成本中，而不论该投资性房地产的后续计量是采用成本模式还是公允价值模式：

1、投资性房地产的租金水平是综合考虑房屋价值和土地价值因素的结果，而不是单纯考虑房屋价值。因此将与已出租建筑物对应的土地使用权价值转入投资性房地产的成本，并在成本模式下将这部分转入投资性房地产成本的土地价值的摊销计入“其他业务成本”，与租金收入（其他业务收入）能够实现更好的配比。

2、如果采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，则只有将房屋和土地作为一个整体才能确定其公允价值，如果只把房屋部分计入投资性房地产，将导致其公允价值难以确定。

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扩展及学习笔记：

1.将自建房屋建筑物出租后，由固定资产转为投资性房地产，应将该房屋所占土地使用权价值按照房屋建筑物中自用建筑面积和对外出租建筑面积比例分摊，并将其分摊价值的土地使用权一并转入投资性房地产成本中。

2.这样考虑的原理是：一是房产租金是综合房屋价值和土地价值因素的结果，而不是单纯为房屋价值。二是在成本计量模式下，土地摊销计入其他业务成本，与租金收入（其他业务收入）存在更好的配比；在公允价值计量模式下，如果房屋和土地作为一体才能确定其公允价值。

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